СамоБланк

Договор посуточной аренды квартиры — образец 2026

Посуточная сдача живёт по своим правилам: срок считается часами, а не месяцами, деньги берут вперёд, а главным пунктом становится депозит. Обычный договор найма на одиннадцать месяцев под это не подходит, и подставлять в него сутки вместо месяца опасно. Форма ниже соберёт договор краткосрочного найма со всеми условиями, которые нужны именно посуточникам. Документ скачается в PDF за минуту, данные никуда не отправляются.

Наймодатель — самозанятый

Назначение помещения указано в выписке из ЕГРН. Это не мелочь: от него зависит, можно ли вообще платить налог на профессиональный доход.

Заезд
Выезд

Часы важнее дат: именно из-за них возникают споры о последних сутках. Договор посчитает срок и общую сумму сам.

Число попадёт в договор. Размещение лишних гостей станет нарушением, а не поводом для разговора.

Он же залог. Оставьте поле пустым, если депозита нет: тогда раздела о нём в договоре не будет.

Тогда в договор добавится раздел о миграционном учёте и об обязанности гостя передать документы.

Может ли самозанятый сдавать квартиру посуточно

Может. Закон о налоге на профессиональный доход разрешает применять этот режим к доходам от сдачи внаём жилых помещений, и срок найма значения не имеет. Сдаёте на месяц или на две ночи, ставка одна: 4% с оплаты от человека и 6% с оплаты от компании. Отдельного разрешения, патента или регистрации для этого не нужно.

Ограничение в законе одно, зато жёсткое. Под режим попадает только жилое помещение. Гараж, машиноместо, склад и офис исключены прямо, но чаще всего люди спотыкаются не о них.

Апартаменты: главная ошибка посуточников

Апартаменты выглядят как квартира, продаются как квартира и сдаются как квартира. По документам это нежилое помещение. Значит доход от их сдачи под налог на профессиональный доход не подпадает, даже если вы честно пробиваете чеки в «Мой налог» несколько лет подряд.

Чем это заканчивается: налоговая пересчитывает доход по ставке НДФЛ 13%, добавляет пени, а уплаченный налог на профессиональный доход зачесть автоматически не получится, его придётся возвращать отдельным заявлением. Разница между 4% и 13% на годовом обороте посуточной сдачи выходит в сотни тысяч рублей.

Поэтому форма выше на апартаментах останавливается и договор не собирает. Проверить назначение просто: откройте выписку из ЕГРН и посмотрите строку «назначение». Там написано «жилое помещение» или «нежилое помещение», третьего варианта нет. Если в доме есть слово «апарт», это почти всегда нежилой фонд.

Почему посуточный договор нельзя списать с обычного найма

Договор найма жилья, заключённый на срок до года, Гражданский кодекс называет краткосрочным и отключает у него целый набор правил. Пункт 2 статьи 683 перечисляет их поимённо. К такому договору не применяются пункт 2 статьи 677, статьи 680, 684 и 685.

За этими номерами стоят четыре очень практичные вещи.

Шаблон, скачанный из интернета, обычно сделан из годового найма заменой слова «месяц» на «сутки». Все перечисленные права остаются в тексте и достаются гостю по договору, хотя закон их ему не давал. Наш документ записывает отказ от них прямой ссылкой на пункт 2 статьи 683, чтобы вопрос не возникал.

Слово «размещение» в договоре работает против вас

Жилищный кодекс запрещает размещать гостиницы в жилых помещениях многоквартирного дома и оказывать в них гостиничные услуги. Это часть 3 статьи 17, и она действует с 2019 года. Сдавать квартиру внаём посуточно при этом можно: запрещена не короткая сдача, а гостиничная деятельность.

Граница проходит по содержанию. Наём жилья означает, что вы передаёте помещение и больше ничего не делаете. Гостиничные услуги означают обслуживание проживающих: ежедневную уборку, смену белья, завтраки, стойку приёма. Если договор описывает «услуги размещения» и «заселение», он описывает именно вторую историю, и жалоба соседей ложится на готовый документ.

Наш договор называется договором найма, стороны в нём наймодатель и наниматель, а отдельный пункт прямо говорит, что услуги по обслуживанию проживающих не оказываются. Слов «размещение» и «заселение» в тексте нет ни одного.

Депозит: что он реально закрывает

Обеспечительный платёж по статье 381.1 Гражданского кодекса это возвратная сумма, из которой можно удержать долг. Работает он только тогда, когда в договоре написано, за что именно удерживают. Общая фраза «депозит удерживается при нарушении» в суде бесполезна.

В нашем документе перечислены четыре основания:

Второе условие, без которого депозит не спасает: опись. Требовать деньги за разбитую технику можно, если есть чем доказать, что при заезде она была целой. Акт приёма-передачи с перечнем вещей и фотографии в день заезда закрывают этот вопрос за пять минут. Договор прямо разрешает сторонам зафиксировать состояние фотографиями.

Гость не выехал вовремя

Самая частая и самая раздражающая ситуация: к двенадцати часам квартира должна быть свободна, потому что в два часа заезжают следующие, а гость спит. Без договорного условия у вас нет ни основания требовать денег, ни аргумента в разговоре.

Поэтому в документе стоит пункт: пребывание после согласованного времени выезда без согласия наймодателя оплачивается как полные сутки. Это не штраф, а плата за наём, и она удерживается из депозита без спора о том, была ли неустойка соразмерной.

Шумные компании и число гостей

Указанное в договоре число проживающих превращает «приехали вдвоём, а ночью стало двенадцать» из неприятности в нарушение договора. Документ добавляет к этому два условия: размещение других людей только с письменного согласия наймодателя, и ответственность гостя за действия всех, кого он впустил в квартиру.

Про тишину: единого федерального времени нет, ночные часы устанавливает закон вашего региона, чаще всего это промежуток с 23 до 7 часов. Договор ссылается на региональный закон, а не называет часы, поэтому работает в любом городе. Нарушение тишины и превышение числа гостей прямо названы основаниями потребовать освободить квартиру.

Если гость иностранец

Собственник жилья, у которого остановился иностранный гражданин, становится принимающей стороной и обязан поставить его на учёт по месту пребывания. Правила установлены законом о миграционном учёте от 18 июля 2006 года № 109-ФЗ. За неисполнение отвечает именно принимающая сторона, статья 18.9 Кодекса об административных правонарушениях.

Сроки уведомления в этом законе менялись не раз, поэтому конкретное число дней лучше уточнить в действующей редакции или у территориального органа МВД перед приёмом гостя. В договоре мы ставим ссылку на закон без срока и отдельно закрепляем то, что зависит от гостя: он передаёт копию удостоверяющего личность документа и миграционной карты до заезда. Если не передал, наймодатель вправе не отдавать ключи.

Налог и чек

После каждой оплаты самозанятый формирует чек в приложении «Мой налог» и передаёт его гостю ссылкой или скриншотом. При посуточной сдаче оплат много и чеков тоже много, пробивать их нужно за каждую. Налог приложение считает само, платить до 28-го числа следующего месяца. Договоры и переписку стоит хранить: общий срок исковой давности три года.

И про лимит. Режим работает, пока доход с начала года не превысил 2,4 млн ₽. У посуточной сдачи оборот набегает быстрее, чем у долгосрочной, так что за остатком имеет смысл следить.

Сдаёте надолго, а не на пару ночей? Возьмите договор аренды квартиры с самозанятым: там наём на одиннадцать месяцев, помесячная плата и коммунальные услуги. Посмотреть, сколько дохода осталось до лимита, поможет калькулятор лимита НПД, а проверить чужой договор на опасные условия умеет проверка договора.

Страница обновлена

Страница опирается на Закон № 422-ФЗ о налоге на профессиональный доход и Гражданский кодекс. Какие именно статьи и где их прочитать