Договор аренды квартиры с самозанятым — образец 2026
Самозанятый вправе сдавать жильё и платить с аренды 4% или 6% вместо 13% НДФЛ. Форма ниже соберёт договор найма квартиры, если снимает человек, или договор аренды, если снимает компания: названия сторон подставятся сами. Готовый договор скачается в PDF за минуту, данные никуда не отправляются. Нужен просто пустой бланк: и заполните его вручную.
Наём или аренда: как правильно называется договор
Два названия означают разные договоры, и выбирать между ними нужно не на слух. Если квартиру снимает человек для проживания, это наём жилого помещения: собственник называется наймодателем, жилец нанимателем (п. 1 ст. 671 ГК РФ). Если ту же квартиру снимает компания, например для своего сотрудника, заключают договор аренды, а стороны становятся арендодателем и арендатором (п. 2 ст. 671 ГК РФ). Там же есть условие, о котором забывают: компания вправе использовать жильё только для проживания граждан, устроить в квартире офис нельзя.
На практике люди ищут «договор аренды квартиры», хотя подписывают наём, и ничего страшного в этом нет: суд смотрит на содержание, а не на заголовок. Но документ, где перепутаны стороны, выглядит небрежно, поэтому в форме выше достаточно выбрать, кто снимает, и договор сам получит верное название и правильные наименования сторон.
Может ли самозанятый сдавать квартиру
Может, и это прямо записано в законе о налоге на профессиональный доход. По пункту 3 части 2 статьи 6 закона 422-ФЗ доходы от передачи имущественных прав на недвижимость под НПД не попадают, но для аренды и найма жилых помещений сделано исключение. Проще говоря, сдавать квартиру, комнату или дом самозанятый вправе и платит 4% с оплаты от человека или 6% от компании.
А вот нежилая недвижимость под НПД не подходит: гараж, машиноместо, склад, офис и даже апартаменты, которые по документам жильём не являются. Доход от их сдачи облагается по-другому, и чек в «Мой налог» здесь не выручит. Если сомневаетесь, посмотрите назначение помещения в выписке из ЕГРН.
Отдельно про машину: автомобиль, оборудование и прочее движимое имущество сдавать на НПД можно, ограничение статьи 6 касается только недвижимости. Минфин подтвердил это письмом от 19.07.2024 № 03-11-11/67581.
Если вы не сдаёте, а снимаете
Половина вопросов про «договор аренды с самозанятым» на самом деле про обратную сторону: человек на НПД снимает помещение под работу — кресло в салоне, место в коворкинге, мастерскую. Здесь всё проще, чем кажется: статус самозанятого в таком договоре роли не играет. Вы арендатор как обычное физическое лицо, договор заключаете по общим правилам главы 34 ГК, а арендодатель сам решает, как платить свой налог.
Единственное, о чём стоит помнить: арендная плата не уменьшает ваш налог. На НПД расходы вообще не учитываются, налог считается со всей суммы поступлений. Форма выше для этого случая не нужна: она собирает договор со стороны того, кто сдаёт.
Кому нельзя сдавать жильё на НПД
Своему работодателю, а также бывшему, если вы уволились меньше двух лет назад: пункт 8 части 2 статьи 6 закона 422-ФЗ. Правило придумано, чтобы работодатели не переводили сотрудников в самозанятые ради экономии на налогах, но действует оно и в обычной жизни, когда человек сдаёт квартиру компании, где сам работает. В этом случае налог придётся платить как обычному физическому лицу.
Почему договор обычно заключают на 11 месяцев
Дело не в суевериях. Ограничение права собственности, которое возникает из договора найма, заключённого на срок от одного года, подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 674 ГК РФ). Запись в Росреестре означает поход в МФЦ, пошлину и сведения об обременении в выписке. Договор на 11 месяцев регистрировать не нужно, поэтому такой срок стал стандартом: по окончании его просто перезаключают.
Если срок в договоре вообще не указать, он считается заключённым на пять лет (ст. 683 ГК РФ), со всеми последствиями, включая регистрацию. Поэтому в форме обе даты обязательны.
Но у одиннадцати месяцев есть вторая причина, о которой пишут редко, а она важнее первой. При длительном найме у жильца появляется преимущественное право на продление: за три месяца до конца срока вы обязаны либо предложить новый договор, либо предупредить об отказе, и тогда целый год не имеете права сдавать квартиру другим (ст. 684 ГК РФ). Нарушите, и прежний наниматель может через суд потребовать перевода прав на себя.
К краткосрочному найму, то есть до года, правила статьи 684 не применяются вовсе (п. 2 ст. 683 ГК РФ). Одиннадцать месяцев избавляют не только от похода в Росреестр, но и от обязательств перед жильцом на будущее.
Что обязательно должно быть в договоре
- Адрес и площадь помещения: чтобы было понятно, что именно сдаётся.
- Размер платы: он устанавливается соглашением сторон, и менять его в одностороннем порядке нельзя (ст. 682 ГК РФ).
- Срок и число месяца, до которого вносится плата.
- Кто оплачивает коммунальные услуги.
- Обеспечительный платёж, если он есть: это возвратный залог по статье 381.1 ГК РФ, и в договоре стоит написать, за что из него можно удержать.
- Кто делает ремонт: по статье 681 ГК РФ текущий ремонт на нанимателе, капитальный на наймодателе, если не договорились иначе.
Все эти пункты уже есть в документе, который собирает форма выше. Отдельно советуем составить акт приёма-передачи с описанием мебели, техники и показаний счётчиков: именно он спасает при споре о том, что было сломано до заселения.
Коммунальные услуги: платить налог или нет
От формулировки в договоре зависит сумма налога. Если написать «плата 45 000 ₽, коммунальные услуги включены», доходом становятся все 45 000 и чек нужно выдать на всю сумму. Если написать «плата 45 000 ₽, коммунальные услуги наниматель оплачивает сверх, по счётчикам», доходом остаются только 45 000, а платежи за свет и воду проходят мимо налога.
Обоснование дал Минфин в письме от 29.04.2019 № 03-04-07/31733, которое опубликовала ФНС: платежи по приборам учёта зависят от фактического потребления самого нанимателя и экономической выгоды у наймодателя не образуют. Разъяснение касается налога на доходы физических лиц, а не НПД напрямую, но подход у налоговой один и тот же. Фиксированная часть квитанции, которая не зависит от потребления, доходом остаётся в любом случае. Форма выше по умолчанию оформляет коммуналку как оплату сверх платы за помещение.
Что будет, если не выдавать чек
Чек в приложении «Мой налог» это не формальность и не любезность жильцу. Именно он подтверждает, что доход задекларирован. За непереданный чек штраф составляет 20% от суммы, а если нарушение повторится в течение полугода, штраф равен всей сумме расчёта (ст. 129.13 НК РФ).
Чек формируется в момент получения денег и передаётся жильцу любым способом: сообщением, по электронной почте, распечаткой, показом QR-кода. Хранить подтверждение отправки стоит: спор о том, выдавали вы чек или нет, решается тем, у кого есть доказательство.
Залог: когда он становится доходом
Обеспечительный платёж сам по себе доходом не является, налог с него не платится. Это деньги, которые лежат у вас как гарантия и по окончании найма возвращаются.
Но если вы удержали часть за испорченную мебель или за неоплаченный месяц, удержанное превращается в ваш доход: за месяц это плата за жильё, за мебель это возмещение. Значит на удержанную сумму нужно пробить чек и заплатить налог. Про это забывают почти всегда, а налоговая видит движение денег по счёту.
Комиссия риэлтора налог не уменьшает
Сдали квартиру через агента, он взял половину месячной платы. Кажется логичным заплатить налог с того, что осталось. Так нельзя.
Налог на профессиональный доход считается со всей полученной выручки, расходы его не уменьшают вообще никакие. Заплатили риэлтору, купили новый диван для жильцов, сделали ремонт перед сдачей: на налог это не влияет. В этом главное отличие НПД от упрощёнки «доходы минус расходы», и на нём спотыкаются те, кто раньше был предпринимателем.
Квартира в ипотеке или в общей собственности
Два случая, где перед сдачей нужно посмотреть не в Налоговый кодекс, а в свои бумаги.
Ипотека. Заложенное имущество можно сдавать с согласия банка, если договор ипотеки не запрещает этого прямо. Запрет встречается часто, а последствия неприятные: банк вправе потребовать досрочного погашения. Пять минут на перечитывание кредитного договора экономят много нервов.
Общая собственность с супругом. Для краткосрочного найма, до года, нотариальное согласие супруга не нужно. А вот договор на год и более подлежит государственной регистрации, и для таких сделок согласие супруга нужно нотариальное (ст. 35 Семейного кодекса). Ещё одна причина держаться одиннадцати месяцев.
Стаж и пенсия: то, о чём не предупреждают
Самозанятость не даёт пенсионного стажа. Налог на профессиональный доход не содержит пенсионных взносов, и годы сдачи квартиры в стаж не идут, сколько бы вы ни заплатили налога.
Если сдача жилья ваш основной доход, а не подработка к официальной работе, это стоит учитывать: взносы в пенсионный фонд можно платить добровольно, и тогда стаж будет идти. Для тех, у кого есть работа по трудовому договору, вопрос не стоит: стаж идёт оттуда.
Как платить налог со сдачи квартиры
После каждой оплаты самозанятый формирует чек в приложении «Мой налог» и передаёт его нанимателю: ссылкой, скриншотом или на бумаге. Ставка 4% с оплаты от человека и 6% от компании (ст. 10 закона 422-ФЗ), налог приложение считает само, платить нужно до 28-го числа следующего месяца. Договор, акты и переписку лучше хранить: общий срок исковой давности составляет три года (ст. 196 ГК РФ).
Сдаёте посуточно, а не на месяцы? Тогда нужен договор посуточной аренды квартиры: там срок считается часами, а главными пунктами становятся депозит и число гостей. Сдаёте не жильё, а оказываете услуги? Возьмите договор оказания услуг, а для работ с результатом подойдёт договор подряда. Проверить, сколько дохода осталось до лимита в 2,4 млн ₽, поможет калькулятор лимита НПД.
Страница обновлена
Страница опирается на Закон № 422-ФЗ о налоге на профессиональный доход, Гражданский кодекс, Налоговый кодекс и Семейный кодекс. Какие именно статьи и где их прочитать Закон о налоге на профессиональный доход сверяли .